Umschuldung der Hypothek – Vorsicht vor Steuerfallen

Die steuerliche Behandlung dieser Vorfälligkeitsentschädigungen wurde bei den Kantonen unterschiedlich gehandhabt, obwohl das Bundesgericht bereits 2017 zwei Leitentscheide publiziert hat. Die Frage ist, ob und in welchen Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzinsenabzug in der privaten Steuererklärung zugelassen wird. Mit einem erneuten Entscheid des Bundesgerichts 2019 (BGE 2C_1009/2019) und dem Verweis auf die bisherigen zwei Entscheide wurden die drei Hypothesen bestätigt und präzisiert. Die Behandlung, ob und wie die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich zu handhaben ist, kann mit folgendem Raster bestimmt werden:

• Anpassung/Veränderung der Konditionen beim bisherigen Finanzinstitut
  ► Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzinsen

• Wechsel der Hypothek zu einem anderen Finanzinstitut
  ► Kein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzinsen oder Gewinnungskosten (da eine Rücktrittsprämie im Sinne eines Schadenersatzes oder einer Konventionalstrafe gilt)
• Vorzeitige Auflösung bei Veräusserung der Liegenschaft
  ► Kein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzinsen (aber Erhöhung der Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer)

In einigen Kantonen hat die Handhabung der Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund dieses erneuten Bundesgerichtsentscheids eine Praxisänderung ausgelöst. Es ist zu erwarten, dass deren steuerliche Behandlung inskünftig einheitlich berücksichtigt wird.

Nichtsdestotrotz sollte man beim Abschluss einer Festhypothek die Geschäftsbedingungen bei einem allfällig vorzeitigen Ausstieg abklären. Einige Finanzinstitute sehen nur die Belastung von negativen Entwicklungen vor, während andere auch eine positive Zinsentwicklung zugunsten des Hypothekarnehmers auszahlen.